大厂退租忙，北京写字楼失去最大租客，空置率三年最高

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除了让员工“毕业”，互联网大厂们还要紧接着忙活下一件事情——退租。

在监管收紧、疫情带来诸多不确定性、股价持续低迷和融资困难等大背景之下，互联网行业的野蛮生长戛然而止，扩张放缓、业务调整、减员收缩……成为了从巨头到新贵的众多科技互联网公司新动态，而房地产市场也感受到了大潮退去的寒意。

互联网不再是北京写字楼的最大租客

一直以来，科技互联网企业都是北京写字楼，尤其是甲级写字楼的最大租客。

来自知名房地产管理咨询公司高力国际的数据显示，2022年一季度，在北京全部商办市场的租赁成交中，互联网科技企业的占比大幅下降到22%左右，而在以往季度的成交中，科技互联网公司的占比都要超过50%。

尤其是大体量成交，以2021年全年5000平方米以上成交为例，科技互联网企业占比为52%，其中大宗租赁（包含新租和扩租）成交面积接近140万平方米。以字节跳动、快手、腾讯为代表的科技互联网企业是2021年北京写字楼市场的重要力量。

但到了今年一季度，位居首位的变成了金融行业，占比为37%。科技互联网公司已经不再是北京写字楼的最大租客。

过去最大租客的需求骤降，也推高了北京甲级写字楼的整体空置率。高力国际数据显示，2022年一季度，北京甲级写字楼的市场净吸纳量约为10.2万平方米，空置率为14.9%，基本已回归到2019年的水平。

而第一太平戴维斯发布的《北京写字楼市场季度总结》中也显示，2022年一季度，北京甲级写字楼市场的租赁需求，单季度净吸纳量环比和同比分别下降76.4%和42.5%，这推动全市空置率升至15.3%。

世桦嘉润CCRA发布的北京写字楼市场数据更为详尽。今年上半年，北京全市甲乙级写字楼市场的净吸纳量均录得半年环比下降，甲级写字楼市场上半年的净吸纳量达到约6.8万平方米，半年同比减少85%，乙级写字楼市场净吸纳量录得-1.1万平方米。而且从季度看，第二季度北京超甲级及甲级写字楼净吸纳量首次转负为-2.8万平方米，北京写字楼市场迎来疫情三年以来最为惨淡的行情。

世桦嘉润在报告中表示，由于互联网科技类企业的持续退租和缩减租赁面积，科技企业高度聚集的中关村商圈的空置率涨幅最为明显，上半年上涨4.1个百分点至13.4%。亮马河、长安街、亚奥及望京/酒仙桥等商圈内部分企业在降本增效的背景下缩租或退租也令其空置率持续升高。

世桦嘉润CCRA执行董事总经理李芳月表示，由于科技与金融行业是北京写字楼市场需求的最主要来源，二者在全市新增租赁面积中的占比合计达到62%。互联网头部企业及受“双减”持续影响的在线教育等行业大面积退租和面积整合，加之新租交易面积和数量骤降，才推高了整体空置率。

记者也翻阅了2021年北京写字楼租赁的前十大成交案例（数据来自于世桦嘉润CCRA），2021年全年北京写字楼十大租赁成交中，包括腾讯、快手、字节跳动等八个是来自科技互联网公司，两个来自金融机构。而到了2022年一季度，Top 10中只剩下三家科技互联网公司，而且成交面积也下降明显。

大厂换房员工搬家，震荡的不止是写字楼

在初期的快速发展阶段，几乎所有互联网大厂都会遇到办公楼不够用的问题，解决的办法只能是向周边写字楼延伸，不断地招人租办公室。

一位专门在中关村地区做商业写字楼租赁的中介机构负责人张猛告诉《中国经济周刊》记者，某互联网大厂是他们这几年的最大客户，“恨不得空出一层拿一层”，因此在附近十几栋楼里都有办公区。

但从去年开始，在停止快速扩张的同时，大厂们也在调整办公布局，从分散办公向集中办公整合过渡。而对于有实力的头部大厂来说，都希望能从到处租房变成有地有楼。

“中关村地区大型物业比较稀缺，几千平米还好找，但要上万平米就很难了。但对于大厂来说，面积10000平方米以下的办公区大概率只是过渡。虽然客户目前还没有提出退租，毕竟去年才装修好，但我们已经在寻找其他潜在租户，未雨绸缪了。”张猛说。

不过，这些年在中关村，张猛也见惯了小小的公司搬进搬出，有的是自己买楼了，更多的则是倒闭了。

“办公地点在中关村这种核心地段，招人会容易很多。比如某互联网公司‘进京’，曾经创下租下办公楼后一周就顺利招满300人，项目马上开工的纪录，这在其他地方想都不敢想。”他说。

但当大厂“长大”，自身的吸引力已经足够时，就不会太依赖于位置，办公集中和务实的诉求会更强烈。不过，无论是新浪、百度、腾讯搬到后厂村，还是京东搬到亦庄，都曾导致不少员工因“公司太远”而离职。

张猛说，以已经拥有十几万员工的某大厂为例，其仅在北京就有超过40处办公区。所以，近年来这家大厂一直不断寻找大型物业，或买或租，希望能够使办公尽量相对集中。而像这种体量的公司要“搬家”，势必意味着区域板块内写字楼供给的变化。

不少员工们也要跟着公司一起搬家。

“我家的租客要退租，说公司要搬家，这边办公地点不用了。中介说近期不少房源一起挂出来，价格肯定要低一些。”将房子租给了字节跳动员工的房东石先生告诉《中国经济周刊》。

石先生家的房子属于“节区房”，意思就是在字节跳动补贴范围内的房子。据记者了解，字节跳动、快手等一些互联网公司会给租住在公司附近（租房距离办公地点步行30分钟、骑行/地铁20分钟内）的员工补贴房租。以字节跳动在北京为例，如果员工在公司附近租房，每月会给予1500元的额外补贴。

“节区房”让石先生家的房租从过去的五、六千元很快涨到了七、八千元，还非常抢手。“但字节搬走之后，可能要跌回去了。”石先生说。不过，这也意味着在字节新的办公区附近，又会产生一批新的“节区房”。

互联网的风口变换，写字楼都知道

不过，楼就在那里，总有新人换旧人。互联网的风口变换，写字楼都知道。

理想国际大厦是中关村西区最具代表性的写字楼，由于有多家科技互联网公司在这里实现了多轮融资和上市，因此被视为“风水宝地”。当然租金也是最贵的，这栋并不起眼的方正大厦，在中关村西区既不是最新也不是最气派的，但租金却是旁边写字楼的两倍，堪比CBD的甲级写字楼，只有头部的创业新贵才有底气选择这里。

从某种意义上看，理想国际大厦的租客变迁也能称得上是一部中国互联网创业简史，从最早的爱国者，到新浪（包括微博）、百度，优酷土豆……再到后来在此完成了数轮融资、梦想把黄色小旗插遍全世界的ofo，都在这栋大楼里度过了自己“最闪亮的日子”。

ofo的创始团队都毕业于北京大学，CEO戴威曾经在采访中透露，自己创业时候的梦想之一就是要到理想国际大厦去办公，因为在办公室能够俯瞰自己母校的校园。毕竟理想国际大厦电梯许多明星都坐过，而在楼下咖啡厅看见扎克伯格、蒂姆·库克，也都是这栋大厦的传奇。

现在，理想国际大厦最著名的租客已经变成去年年底刚在港股完成IPO、市值超2000亿港元的人工智能公司商汤科技。虽然作为“AI四小龙”之首并率先完成上市，但商汤依然是一家巨亏的公司。2021年，商汤年度亏损达171.77亿元，过去四年累计亏损超377亿元。

张猛对互联网风口变化的感知，比记者这样的TMT记者都要敏锐，他甚至向记者透露了某家风头正劲的创业公司马上要完成下一轮融资的消息，“他们已经开始看房子了。”他说。

在张猛看来，毕竟他曾眼看着周边的写字楼里，一批又一批手握风投的公司，意气风发、一掷千金地租下办公室、装修、招人……然后又黯然离去，甩卖当初几千、几万元买来的办公桌椅。

“互联网金融火爆那几年，这边挤满了小小P2P公司，特别有钱；后来ofo到了理想国际之后，又来了一大批共享经济公司；再后来就是在线教育公司，围着新东方和好未来……不过，这些公司大部分不是搬走了，而是没有了。现在都是做人工智能、芯片、无人驾驶的公司在边找办公室了。”张猛说，作为《原神》的粉丝，他还特意去游戏新贵米哈游在鼎好大厦新租下的办公区看了看，他说，这是他最看好的互联网公司之一。

“虽然目前互联网科技行业的政策环境已经发生了根本性变化，这意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作、创新发展的新阶段。但在头部整合后，第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业有望崛起。因此，以科技互联网为代表的数字经济企业，仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。